文/乐居财经 林振兴
孙宏斌是否像王石一样喜欢滑雪，外界并不知晓。但他看好冰雪生意，确是人尽皆知。
冬奥会前夕，孙宏斌在微信朋友圈发了一组九宫格图片，并配上文字：“2021霸屏央视，做冰雪融创会持续努力。”哪怕这场盛会结束，他仍在不遗余力推动融创冰雪的上市进程。
据乐居财经独家获悉，融创冰雪正在积极筹备上市，已经搭建好了香港上市架构，计划今年赴港上市。
但讲好冰雪故事并非易事。前车之鉴的是，作为房企界的一股清流，主讲冰雪故事的房企奥山控股，两度上市搁浅。而2020年年末，房企老大哥万科撤销冰雪事业部，将其并入酒店及度假事业部。
眼下，孙宏斌如何讲好属于融创自己的冰雪故事？
老孙很是聪明，他明白倒下去的那一批玩雪场生意的人，“死”在了肩上担子过重。
所以，融创冰雪采取“两条腿”走路，一方面，在融创文旅城自己的重资产项目里面，做大室内冰雪项目，做强金字招牌；另一方面，寻求合作方，做室外雪场运营的轻资产管理输出，以此进一步扩大版图。
融创摸索了整整五年的冰雪故事，是否能让资本市场信服？或许今年就能见分晓。
上市架构显形
今年冬奥会进行时，融创官网上的新闻资讯，靠前位置的几条都与冰雪业务相关。
2月25日，融创冰雪旗下热雪奇迹体育品牌发布会在京举行。活动通稿中有一句话吸引了外界的注意，“热雪奇迹体育品牌发布，标志着融创冰雪将由此为起点正式开启冰雪业务战略化、品牌化发展的全新篇章。”
据乐居财经获悉，融创冰雪上市主体为热雪奇迹（四川）体育发展有限公司（简称“热雪奇迹”），且已搭建好了香港上市架构，其背后全资股东为雪悦（香港）投资有限公司。
热雪奇迹成立于2021年底，注册资本1000万美元，法人为融创文旅集团总裁路鹏，曾用名热雪奇迹（海南）文化旅游运营管理有限公司，于3月31日更名。
根据一份雪悦（香港）投资于2021年10月29日递交的注册申请表显示，其成立于2021年10月29日，是一家香港私人股份有限公司，英文名称Snow Joy (HK) Investment Limited，路鹏为董事，背后由JARWELL LIMITED100%持股。
为何孙宏斌眼下如此执着带冰雪业务上市，而不是整个文旅板块？
截至目前，融创暂未披露2021全年业绩，外界仅可以参看2021年中报数据。去年上半年，融创文旅业务收入26.1亿元，同比增166.3%；管理利润4.4亿元，去年同期为亏损2.2亿元；客流量约7201万人次，同比大幅增加约102.9%。
但值得一提的是，中报数据中并未披露冰雪业务具体运营情况，仅寥寥数语。这也给传闻其冰雪业务上市披上了一层神秘的“面纱”。
一位接近融创内部的人士称，“冰雪是融创文旅里面最优势、盈利能力最高的业务，虽然没有在业绩报中披露具体业绩收入，但去年营收同比增长40%，单项目财务内部收益率可以达到15%-16%，远远高于开发商买地卖房赚到的钱。”
目前，融创冰雪团队在积极布局北京和上海两个大城市，这也是老孙今年冰雪卡位必须要进入的城市。据一位华北开发商透露，包括融创、华润、富力、五棵松等8家公司正在竞标北京昌平某项目。
在今年房企、物企上市热度熄火之时，孙宏斌却逆势想把融创冰雪送进资本市场，其意图有着多重考虑。
IPG中国首席经济学家柏文喜分析称，一方面，是他认为融创冰雪发展到了可以上市的地步，也希望通过上市促进该业务自身独立发展；
另一方面，融创也希望通过分拆融创冰雪上市来打造另一个可以与融创中国本身相互呼应的资本平台，无论对于优化与提升融创整体的流动性还是市值都是十分利好的，尤其在当下融创遭遇流动性危机并在努力自救的情况下更是如此。
自2021年10月以来，融创通过股权配售、大股东借款、资产处置等途径总计回笼资金超300亿元。
这部分资金需要应对即期债务偿还。1月，融创如期偿还两笔合计约42.5亿元债务，包括一笔33.15亿元境内可回售私募债，一笔9.36亿元境内ABS。据接近融创的消息人士表示，2022年一季度，融创方面已无即将到期公开债务。
但眼下是冰雪概念公司上市的好时机吗？
业内人士表示，成功上市只是个发行条件抉择的问题，如果任何条件都能接受，孙宏斌或者干脆不发行新股不融资而采取贝壳那样的介绍式赴港上市。所以，上市成功仅取决于是否符合注册条件，此次融创冰雪登陆资本市场的成功概率还是很大的。
轻资产的故事
孙宏斌打算将哪些冰雪公司打包装进热雪奇迹，一同赴港上市？
据乐居财经获悉，热雪奇迹旗下仅1家全资子公司“热雪奇迹（四川）旅游发展有限公司”，间接持股企业有20家，这些公司几乎都是在2021下半年至2022上半年注册成立的。可见，融创对于冰雪业务上市之急切。
其中，18家为热雪奇迹100%全资持股，包括融创在广州、成都、海南、武汉、哈尔滨、青岛等地的冰雪公司；仅2家为合资企业，分别是成都热雪时代体育发展有限公司和成都热雪时代旅游发展有限公司。
借由这两家合资企业，外界也可以窥见融创冰雪的部分朋友圈。
其中，成都热雪时代体育由热雪奇迹和北京泰瑞智杰体育产业有限公司各持股70%和30%。后者为一家公关咨询公司，在滑雪活动领域颇具实力，与众多知名雪场建立良好关系，背后老板为刘雨轩。
而成都热雪时代旅游则由热雪奇迹和铭星冰雪体育运动（北京）有限公司各持股70%和30%，后者所属行业为体育，经营范围包含高山滑雪、自由式滑雪等，背后大股东为李子欣。
但也不是所有带“融创冰雪”四字字样的企业都能被装进热雪奇迹中。
例如，青岛融创冰雪体育文化发展和哈尔滨融创冰雪文化体育发展目前还在哈尔滨铭晟商业管理有限公司（下称“铭晟商管”）旗下。铭晟商管背后由深圳融创文化投资有限公司100%持股。
除此之外，广州融创雪世界作为华南目前最大的室内滑雪场，该项目运营管理方“广州铭晟文化旅游管理有限公司”也属于铭晟商管。
眼下融创的雪世界在全国多座城市陆续开花，是万达做的“嫁衣”。五年前，因收购哈尔滨万达文旅城，孙宏斌正式入局冰雪产业。老孙不仅接手了万达的冰雪项目场馆，还在次年悉数接过了万达的冰雪项目管理团队。
目前，融创已开业运营9家雪场，包括6家室内雪场，3家室外雪场，另有嘉兴、深圳、西安等地多个项目在建，其计划整体战略布局35家室内雪场。截至2022年初，其在运营室内滑雪场总面积42.2万平方米，运营项目年客流达249万人次。
值得注意的是，融创雪世界不仅仅满足于打造冰雪运动场，而是会相应地做成涵盖商业、休闲度假等多种消费场景的综合型休闲娱乐目的地。
但众所周知，文旅产业具有投资大、回血慢的特性，冰雪业务业务亦是如此。如此巨额的投资，融创冰雪业务是如何对外扩张的？
这一点上，孙宏斌很聪明，他有两套不同的打法。一方面，借助融创文旅城的全国化步伐，做大自己的室内冰雪项目。尤其在南方，打造室内冰雪场，能摆脱环境天气对项目造成的季节性压力。
相对于室内雪场的重资产运营，融创的室外滑雪场均为轻资产输出模式，输出运营管理。据了解，2021年末至今，融创文旅先后与桥山集团、河北旅投集团、北文资产达成合作，运营打造北大湖滑雪度假区、金山岭国际滑雪旅游度假区、长白山和平雪场及南山雪场等。
当然，在重资产的冰雪文旅城项目上，合作也是融创冰雪对外扩张的路径之一。2020年11月23日，深圳融华置地以底价127.1亿元拍得位于沙井街道的A301-0575宗地，标志着融创中国大湾区总部携世界级冰雪文旅项目正式进驻深圳。
资料显示，深圳融华置地成立于去年11月，注册资本达70亿元。在股权上，融创文旅、珠海华发房地产开发各持股51%、49%。而该宗地将建设融创华发深圳冰雪文旅城，此项目也被列入2021年宝安的重大项目计划，总投资182.9亿元，计划2026年12月完工。
然而，近日有媒体报道，一份网传会议纪要显示，地铁、万科等公司拟成立一家投资基金，参与接收融创华发·深圳冰雪文旅城51%股权。据乐居财经了解，目前融创出售股权一事仍在洽谈中，并未最终确定接盘方和签署合同。
卖文旅城，融创并非没有先例。今年年初，融创选择将武汉项目“甘露山文创城”部分股权出售予合作伙伴。
1月17日，武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司的股权发生变更。浙江武越置业持股比例由50%上升至85%，长沙融创汇房地产持股比例由50%下降至15%。股权穿透可知，浙江武越置业为武汉城建下属公司，长沙融创汇房地产为融创下属公司。
换言之，融创将融创武地长江文旅城35%股权转让予武汉城建。据乐居财经获悉，融创武地长江文旅城在武汉开发项目为地处黄陂的武汉城建融创甘露山文创城。
早在2020年4月，武汉城建、融创中国与黄陂区签订武汉甘露山文旅城项目投资建设合作协议；紧接着当年9月底，武地长江文旅城以底价29.23亿，竞得现场挂牌的P（2020）100-P（2020）103四宗黄陂前川地块。
甘露山文创城由融创携手武汉城建共同打造，定位为世界级一站式文旅综合体，规划用地面积1.1万亩，总投资700亿，建成后将是全球规模最大冰雪娱乐综合单体，中西部最大主题文旅项目。自2020年4月开工建设以来，已完成投资60亿元。
眼下，“节衣缩食”已成为大多数房企的主要经营目标，当此前巨额投资已成为压力或负担，转手或许是最明智的选择。毕竟，“活下去”才是第一要务。
“沉重”的冰雪
事实上，融创冰雪业务并非个案，放眼整个地产行业，万科、万达、奥山、世茂、复星旅文、仁恒置地等都曾躬身入局。在今年第24届冬奥会下，伴随众多资本的进入，中国冰雪体育真正迎来超级风口。
2021年最新数据显示，国内冰雪行业市场已达到5788亿元，较2020年增长了51.88%。另外，国家体育总局在《冰雪运动发展规划》中提出，至 2025 年，直接参加冰雪运动的人数超过 5000 万，并且带动 3 亿人参与冰雪运动，冰雪产业总规模达到1万亿元
但讲好冰雪故事并非易事。前车之鉴的是，作为房企界的一股清流，主讲冰雪故事的房企奥山控股，两度上市搁浅。
招股书显示，截至2019年5月13日，奥山控股只有1个正在运营的滑冰场，其余3个冰雪场还在开发建设中，训练费和入场券是其收入的主要来源。
较少的冰雪项目，带来的收入微薄，甚至不及总收入的零头。2016年-2018年，奥山冰雪运动及娱乐业务的收入分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元，占总收入的比重分别为0.17%、0.56%和0.16%。
一边是主讲“冰雪故事”的奥山控股上市搁浅；另一边，作为房企老大哥的万科更是撤销冰雪事业部。
2017 年，万科成立冰雪事业部，其成为万科集团战略发展的独立业务。彼时，王石表示“对万科来说，无意介入体育产业，但进入了滑雪，那么要做就要不忘初心，为我们奥运会贡献一番力量，万科在做的是‘一项伟大的事业’。”
然而，2020年末，万科撤销了冰雪事业部，将该业务和团队并入酒店及度假事业部。此前，万科在投资者互动平台上表示，滑雪营业收入占公司整体营业收入比例较小。
据媒体报道，目前万科在吉林、北京、呼和浩特等地经营了5家滑雪场，除吉林万科松花湖度假区和北京万科石京龙滑雪场外，其余3家滑雪场均为轻资产管理输出模式。
虽然雪场投资和运营成本高、回报周期较长，平均回报周期为5-6年。但不可否认冰雪运动是一门有流量的好生意，它可以产业勾地，通过发展冰雪项目，低价获取周边的住宅土地，从而销售住宅来盘活资产。
但需要警惕的是，在动辄巨额投资的基础上，如何运营好项目本身冰雪资源，产生持续可观的收入才是关键所在，卖房并不是万能的“解药”。